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填出无敌海景

一望无际的蔚蓝大海、徐徐海风和洁白广阔的沙滩,吸引人们前来度假,甚至是退休定居。

碧海蓝天给人舒服辽阔的感觉,因此拥有无敌海景是产业的一大卖点,售价比同地区非海景产业高。


近年来,全马各地展开多项填海工程,扩大原本的海岸线,兴建更多海景房。如果您的房子原本面海,但因填海工程而不再面海,是否会影响产业的价值?

填出无敌海景

海景值多少钱?

沿海区地形平,自古以来是人类聚居之处。

随着人口增长,越来越多人迁往沿海区,造成土地供应不足。


填海是解决该问题的常见方案,尤其是四周环海的地方如日本、新加坡和香港,通过填海制造更多宝贵的土地。

填出无敌海景 郭仁义:填海项目一般上位于高需求地区。

根据水务、土地和自然资源部灌溉与排水局的数据,我国地皮总面积达32万9750平方公里。

我国约70%人口聚集在沿海区,因为沿海区拥有丰富的天然资源,也是经济活动中心。

数据显示,大马沿海区中,半岛西海岸社会经济最发达,其中57%长度为农业用途,21%为住宅、交通和休闲设施。

在1970年,城市地区占总人口的27%,在1990年增加至40%。预计在2020年,逾50%人口将定居在城市。

人口聚集之处大多位于沿海区,如槟城、马六甲、新山、关丹、巴生、瓜拉登嘉楼和哥打峇鲁等。

此外,我国经济蓬勃发展,制造领域逐年增长,而这些工业多数位于沿海城市,方便出口和利用人力资源。

人口增长和工业化是促使沿海城市发展的主要因素,导致市场对黄金地皮的需求走高。

沿海地带广阔的浅水区就成为了填海的主要目标。

灌溉与排水局认为,我国填海项目制造了许多宝贵的土地空间,这股趋势料会持续上行。

Oregeon Property Consultancy董事郭仁义受访时说:“填海项目一般上位于高需求地区,并且拥有无敌海景。高需求地区的发展活动多,较难找到面积与形状适合发展的地皮,因此填海地皮是个解决方案。”

提及填海项目对现有海景产业的影响,他确信填海项目会与现有面海产业竞争,不过对高楼的项目影响小。

“因为高楼项目的需求已不像之前一般好。同时,填海项目成本高,因此售价较高,提供较多选择。”

填出无敌海景 填海工程浩大,推高地皮成本。

郭仁义:填海成本高

郭仁义解释,由于填海和申请过程费用不菲,推高填海地皮成本,因此最终产品的售价会较贵。

发展商必须规划目标市场(本地或外国买家),高售价可能无法吸引买家,而买家可能较难取得房贷批准。

根据他的观察,多数在建或即将兴建的填海项目属于高端高楼项目,但是也有一些是低层项目,如Senibong。

较低端的项目应该无法为发展商带来预期的利润。

他坦言,本地买家对填海项目的一般印象是“很贵”,因此发展商通常会瞄准高收入族群或外国买家,但营销工作十分不容易。

“一些人向我们反馈,质疑填海项目的安全与持久度,因为填海需要耗时数年让泥沙沉淀巩固,而这些也是发展商的成本之一。”但他指出,由于填海项目通常是高端项目,发展商会投资一大笔在营销上,久而久之这些项目成为地标,吸引人流。

填出无敌海景 新加坡滨海湾填海工程在70年代启动。(图片来源:新加坡市区重建局)

海景房价高出60%

英国房地产网站Rightmove近期发布的报告显示,海景房价格比同一地点的非海景房高出约29%至接近60%!

“海景是热门‘商品’,但沿海城镇里拥有海景的产业低于10%,低供应推高价格,超过买家的出价。”

英国沿海城镇售价低于100万镑产业中,海景房平均要价接近30万4702英镑(约160万1748令吉),非海景房平均价格只有23万6070英镑(约124万0965令吉),比海景房低了29%或6万8000英镑(35万7460令吉)。

其中,萨福克郡(Suffolk)费利克斯托(Felixstowe)的海景房比非海景房售价高57%或14万3000英镑(约75万1910令吉),房价差距最大。

当地的海景公寓价格超过60万英镑(315万4060令吉),买家大多是打算在那里退休或者度假者。

当地的海滩小屋价格都高达3万5000英镑(18万3987令吉)。

兰开郡(Lancashire)利瑟姆圣安斯(Lytham St. Annes)海景房售价比一般高出38%,房价差距排在费利克斯托之后,为英国第二高。

数据显示,东萨塞克斯(East Sussex)霍夫(Hove)海景房最贵,平均价格达48万1826英镑(253万3498令吉),其次是肯特郡(Kent)布罗德斯泰斯(Broadstairs)和多塞特郡(Dorset)普尔(Poole)。

最便宜海景房位于兰开郡(Lancashire)莫克姆(Morecambe),平均要价14万4401英镑(75万9277令吉),接着是林肯郡(Lincolnshire)克利索普斯(Cleethorpes)和北约克郡(North Yorkshire)斯卡伯勒(Scarborough)。

Rightmove总监迈尔斯希普赛德指出:“海边黄金地点房子处于良性循环,因为大部分前屋主注资更多在该产业,他们可以看到未来潜在增值。”

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人造岛对环境影响较低

填海造陆历史悠久,可以追溯至古罗马时期。在亚洲,香港可说是这方面的领头羊。

根据英国《卫报》报道,近年来,亚洲各地填海趋势有越演越烈的迹象,以中国为例,该国在2006至2010年期间通过填海获得约700平方公里的土地,相等于新加坡的面积。

填海概念在1970年代之后才来到我国,因为城市迅速发展和主要沿海城市地皮成本上升。

填海大致上分为两种,分别是独立的人造岛和连接海岸的半岛。人造岛对环境的影响较低,但涉及深水填海,成本较高。

以槟城为例,过去皆采用“半岛”填海造陆方式,但未来数项大型计划为人造岛。

《填海与人造岛:在发展和保护之间走钢丝》报告指出,在1960年,槟岛填海造陆地为0.4平方公里,在2015年增加至9.5平方公里,几乎填了整个东海岸。

该报告预计,5个人造岛施工,填海土地范围将在2017至2030年之间大幅增加。

一旦5个人造岛和其他填海工程竣工,槟岛土地范围将扩大至321.8平方公里,填海部分占10%或32.3公里。

香港约25%地皮填海

在1841年,香港人口只有7450人,1950至1960年代期间,大量中国人因战争离乡背井,在香港安居乐业,大幅度推高了对产业的需求。

从小渔村晋身为大城市,为了迎合发展,香港政府不断地造陆,至今香港约25%发展地皮通过填海而得。

位于新界大屿山赤鱲角的香港国际机场,也是兴建在填海土地上。

邻国新加坡早在殖民地时期就开始填海工程,自独立以来更是不断填海造陆,国土面积扩大了25%,至7万1910公顷。新加坡地标滨海湾也是通过填海得来,造陆工程在1970年代开始。当时,城市规划者配合新加坡金融枢纽的地位,决定扩展市中心。

此外,填海项目还包括连续6年被评为世界最佳机场的樟宜机场,以及位于西南部的裕廊岛。

在富有的迪拜,填海造陆犹如打造一个艺术品。一开始是在人造岛上兴建七星级的帆船酒店,接着是棕榈树形状的“棕榈群岛”,到由300个大小不一的人工岛组成的世界地图缩影——“世界岛”。

填出无敌海景

大马填海产业项目

填出无敌海景 斯里丹绒槟榔第二阶段是人造岛。(图片来源:官网)

槟城斯里丹绒槟榔

东家(E&O,3417,主板产业股)在槟城丹绒道光的斯里丹绒槟榔项目,首阶段占地240英亩,第二阶段则是1000英亩。

这里的产业建筑风格为中西合璧的海峡风格,加上位于黄金地点,一举成为城中最新的富人区。

首阶段产业包括面海别墅、半独立、排屋、公寓以及设有游艇停泊站的Straits Quay海峡岸休闲购物广场.。

填出无敌海景 The Light Waterfront位于牛汝莪。(图片来源:官网)

The Light Waterfront

槟城大桥是来往槟岛的必经之路,而IJM置地的The Light Waterfront综合发展项目与大桥相邻,大桥使用者一定不会错过。

该滨海城占地152英亩,发展总值达65亿令吉,分三阶段发展,涵盖住宅、休闲、娱乐、商业、酒店等元素。

首阶段为高端公寓和别墅,一些单位甚至配有私人码头。

该项目也是我国首个拥有海洋生态系统的住宅区。

填出无敌海景 碧雅湾是少见的低密度填海产业项目。(图片来源:官网)

柔佛碧雅湾

位于新山海峡的碧雅湾(Senibong Cove),是澳洲Walker集团在大马的唯一项目,将养虾场摇身一变为豪华社区。

碧雅湾首阶段占地86公顷,共有8000单位住宅、一个可以停泊50艘船只的滨海码头、2万平方尺零售中心和俱乐部。

由于首阶段十分成功,政府颁发额外150公顷地皮给碧雅湾,第二阶段竣工后,住宅将增至2万5000单位。

填出无敌海景 森林城市概念创新,打造绿色智慧城市。(图片来源:官网)

森林城市

福布斯全球500强企业碧桂园集团于2012年进军大马,在本地最知名的项目就数森林城市。

森林城市兴建在4个人工岛上,占地约30平方公里,采用立体分层化交通结构,地下两层是停车场和车辆通行,地面则由轨道交通连接,没有车辆穿行。

该项目发展总值料高达4200亿令吉,发展期介于25至30年。

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